5 нових ніш в нерухомості, які стануть прибутковими після пандемії

Вірус, дії, яких вживає влада щодо обмеження його поширення, а також вже якийсь час очікувався економічний спад внесли величезну невизначеність в наше життя.

Ніхто не передбачить, як будуть розвиватися події.

Але ми вже можемо стверджувати, що економічні наслідки для багатьох людей і компаній будуть досить важкими. 

Що це означає для ринку нерухомості? Головним чином, посилення тенденції, що намітилася в останнє десятиліття тенденції до спільного споживання і розумної економії.

На моделі спільного споживання були засновані одні з найуспішніших компаній останнього часу, серед яких Airbnb, Uber і Kickstarter. На ринку нерухомості ця тенденція висловилася в зростанні популярності нерухомості з функцією — будинків спільного проживання і колективних офісів. Такі простору, крім більш низьку орендну плату, пропонують орендарям ще й функцію, тобто певний вид послуг — від побутових до медичних.

Нерухомість з функцією — відносно недавній тренд, який не встиг ще досягти свого піку. Американський і глобальний ринки тільки почали розуміти всі можливості, які він несе, а тому він буде рости, підігрівалось загальною необхідністю бізнесів і населення мінімізувати витрати на базові потреби.

Інший тренд, який ми будемо спостерігати з великою ймовірністю, рівно протилежний: квартири з можливістю повної самоізоляції. Пандемія залишить відбиток страху. Він буде впливати на вибір житла тих заможних людей, хто хоче жити в містах, бути в центрі їхнього життя в спокійні часи та ізолюватися в разі загрози.

Комерційну нерухомість, тобто приміщення під ресторани, магазини, розважальні комплекси, салони краси, очікує занепад, але залишаться потрібними складські приміщення. Багато сервісів йдуть в онлайн і пропонують послуги доставки, примірки, повернення. Від послуг не першої необхідності люди відмовляються.

Отже, яка нерухомість обіцяє найбільшу прибутковість і буде мати попит у найближчі кілька років?

1. Квартири з можливістю повної самоізоляції

Це, безумовно, наступний крок у розвитку житла категорії люкс. Очевидно, що таке житло буде популярне тільки в найбільших і густонаселених містах. Його цільова аудиторія - люди, яким потрібно жити та працювати в місті та з якоїсь причини варіант проживання у власному будинку не розглядається. Серед зручностей будуть передбачені індивідуальні ліфти та гаражі прямо у квартирі. Така ідея вже втілена в Porsche Design Tower в Майамі, але вона може отримати більшого поширення і стати новим стандартом люксового міського житла.

2. Колівінгі

Колівінгі вже якийсь час існують на ринку, але в основному це старі перероблені в приватному порядку будівлі. Часто в них порушені норми і обмеження, прописані містом для такого типу житла, при цьому перепроєктовані будівлі з акцентом на місткість, а не на комфорт.

Ми віримо, що такий тип житла в цілому буде потрібний і далі, особливо за часів економічного спаду, але це будуть колівінгі рівнем вище. Вони стануть будуватися з дотриманням вимог, що мінімізує ризики і підвищить привабливість для інвесторів і власників, і з більшою комфортністю, що повинно доброчинно позначитися на ротації мешканців.

3. Житло з послугами медичного персоналу

До такого типу житла відносяться будинки престарілих, які переживали справжній бум в США до кризи та продовжать мати попит після. Але не виключено і поява нового типу житла, наприклад недалеко від госпіталів, де зможуть тимчасово проживати і перебувати під медичним наглядом хворі, яких нещодавно виписали з госпіталю, їхні родичі, люди на карантині та так далі.

З одного боку, такі будинки припускають великий обсяг операційної діяльності та наявність досить численного персоналу, з іншого — мешканці готові платити преміальні за можливість отримати ті послуги, які недоступні при зніманні звичайного житла, починаючи від збирання і закінчуючи цілодобовим наглядом медперсоналу.

4. Коворкінг

Коворкінг вже набули популярності та продовжать мати попит, після того, як буде знято карантин. Тут ми бачимо дві цільові аудиторії. Перша — фахівці, які працюють віддалено. Їх стає тільки більше — це загальносвітовий тренд останніх років, який пояснюється тим, що зростає кількість самозайнятих, а компанії дозволяють вільне відвідування офісу або вводять дні, коли співробітники можуть працювати віддалено. Друга — початківці бізнеси та компанії, за якими вдарила економічна криза. Оренда повноцінного офісу для них — важка стаття витрат. Незважаючи на ці тренди та великий попит, ринок уже знає провали, що трапилися після хорошого старту, — наприклад, WeWork. Чи зможе компанія подолати труднощі — покаже час, але для інших учасників ринку це можливість враховувати помилки чужого досвіду.

5. Будівля зі змішаною функцією

Таких проєктів у Сан-Франциско, де працює моя компанія, ще немає, але за ними майбутнє. До таких будинків можуть ставитися, наприклад, колівінг і коворкінг під одним дахом або більш складні об'єкти, де будуть інтегровані розваги, послуги, ресторани, колівінг і коворкінг, - тобто комплекси, в яких є все необхідне для життя, і їх можна не залишати кілька днів. На кого розраховані такі приміщення? Наприклад, на релоцірованних співробітників з вільним відвідуванням офісу і співробітників, які приїхали в тривале відрядження.

В якійсь мірі ця ідея реалізована в сучасних квартирних комплексах, де є спільний простір, в якому можуть збиратися мешканці, проводити заходи, працювати, спілкуватися. Але оренда таких квартир коштує дорого. Мікс колівінга і коворкінгу буде більш доступним варіантом для бюджетних орендарів. Для інвесторів реалізація змішаних проєктів обійдеться дорожче і потребують досвіду і готовності ризикувати, але доходи з оренди можуть бути вище, ніж з будь-якої іншої нерухомості.

Оскільки нерухомість з функцією, на відміну від люксового житла, відносно нове явище на ринку, хотілося б зупинитися на ній детальніше і розглянути, чому вона вигідна орендарям, власникам і інвесторам.

Нерухомість з функцією з точки зору орендаря

Для споживачів оренда нерухомості з функцією — це спосіб скоротити витрати, простіше організувати свій побут, оскільки необхідні послуги вже включені в оренду, і при цьому зберегти мобільність, не прив'язуючись ні юридично, ні в побутовому плані до одного місця надовго.

Нерухомість з функцією з точки зору власника

Для власника нерухомість з функцією вигідна завдяки високій орендній платі, одержуваної з квадратного метра. Тут працює принцип «купив гуртом — продав в роздріб». Візьмемо, наприклад, коворкінг. Уявімо, що в одному приміщенні коштує 100 столів, кожен з яких здається. Кожен зі столів дешевше, ніж оренда власного невеликого кабінету. А сукупний дохід з їх оренди в рази перевищує вартість оренди приміщення цілком.

Але чи буде власник отримувати стабільно високий дохід з оренди, залежить від того, наскільки добре він зможе налагодити операційну діяльність. Орендарі не підписують занадто тривалі договори оренди навіть на житлові приміщення, а в разі коворкінг ротація клієнтів стає ще більш актуальною проблемою — людина може взяти місце на один день, і вже завтра треба шукати нового. Зазвичай для таких будівель наймаються операційні компанії або співробітники, завданнями яких стає залучення нових клієнтів та утримання вже наявних. Використовуються інструменти маркетингу і реклами, що вимагає певних витрат. Вважається, що постійна зайнятість 70-80% місць — це хороший результат. Знос меблів і устаткування — ще одна стаття витрат. Все це обов'язково треба враховувати при прогнозуванні дохідності.

Нерухомість з функцією з точки зору інвестора

Прибутковість для інвестора складається з трьох показників: ставка капіталізації, відсоток заповнювання приміщення і орендна плата. Вартість оренди нерухомості з функцією завжди буде вище, ніж без неї, але і ставка капіталізації теж буде вище, оскільки більше управлінських витрат і ризиків. Прибутковість же для кожного проєкту вираховується окремо: показники будуть залежати від місця, потреба такої нерухомості, вартості оренди окремих офісів та житла та ін. Наприклад, якщо ставка оренди офісу в регіоні низька, то не має сенсу будувати коворкінг, тому, що витрати на його обслуговування в будь-якому випадку залишаться досить високими та нівелюють більш високу прибутковість від оренди.

Зазвичай інституційні інвестори зацікавлені виключно в прибутковості, і тоді девелопер пропонує проєкт і показує прибутковість, а інвестор вирішує, чи входити в нього, і неважливо, що конкретно будується. Але є й інша історія, яку ми спостерігаємо все частіше: коли інвестори зацікавлені в створенні певного портфоліо і приходять до девелоперу із запитом.

Наприклад, недавно ми спілкувалися з європейськими інвесторами, які хочуть зібрати портфоліо будинків для спільного проживання (колівінгов) на Західному узбережжі США з певними параметрами. Їм не цікавий один проєкт, вони готові інвестувати тільки в серію проєктів. Схема роботи така: відпрацьовується один проєкт, потім по його зразку робляться інші в інших локаціях. Ще одні інвестори з Китаю, з якими ми зараз працюємо, діють за такою ж схемою, але їм цікаві будинки престарілих.

Чим викликаний їх інтерес і чому вони готові витрачати по 10-15 років на те, щоб зібрати портфоліо певних об'єктів? Відповідь проста: чим більше портфоліо збере інвестор, тим більше преміальних отримає при продажу. Тобто якщо на виході ставка капіталізації одного об'єкта 3,7%, то для десяти об'єктів вона буде, наприклад, 2,7%. Крім цього, протягом цього терміну інвестор буде отримувати дохід від оренди побудованих об'єктів. Це вигідна гра великих чисел. Основними покупцями таких портфоліо є страхові та пенсійні фонди.

Борис Фадєєв, президент і засновник девелоперської компанії Realtex, Inc. (Сан Франциско)
Джерело