Найбільш поширені способи шахрайства на ринку заміської нерухомості

Число спроб шахрайства при угодах із заміською нерухомістю не тільки не зменшується, а навпаки, зросла на 12% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Про те, які способи шахрайства на ринку заміської нерухомості залишаються найбільш поширеними читайте у статті .

 

Спосіб № 1 - Продаж нерухомості без документів

 

Перший спосіб - продаж компаніями, що називають себе забудовниками, будинків із земельними ділянками при відсутності, як самих об'єктів нерухомості, так і оформлених документів на них. «Мабуть, розглянутий спосіб є наймасштабнішим в даний час, що пов'язано з бумом купівельної спроможності і зростанням інтересу населення до заміської нерухомості, а також повною відсутністю механізму цивільного і кримінального контролю зазначених відносин і застосування покарань за здійснювані злочини. Наприклад, створюється таке собі товариство з обмеженою відповідальністю, яке починає продавати земельні ділянки з обіцянкою звести на них котеджі. Для більшої переконливості іноді зводиться один дуже гарний будинок, щоб продемонструвати, що будівництво ведеться повним ходом. Потім протягом найближчих двох-трьох років здійснюється максимальна продаж всім бажаючим дачникам ще не існуючих будинків і земельних ділянок, після чого компанія пропадає », - каже адвокат Олег Сухов.

 

Спосіб № 2 - Продаж аварійних будинків

 

Схема даного способу шахрайства дуже проста. У короткі терміни з дешевих будівельних матеріалів зводиться будинок без дотримання будь-яких будівельних норм. Наприклад, без фундаменту або обов'язкових конструктивних з'єднань. Потім будинок продається за низькою вартістю з посиланням на те, що він тільки що оформлений у власність, відповідно, при більшій продажній вартості необхідно оплачувати значні податки. При цьому реальна ціна будинку оформляється як вартість земельної ділянки. Через півроку після укладання угоди будинок або руйнується, або тріскається по швах. «Добре, якщо допущені порушення підлягають усуненню, нехай навіть шляхом значних вкладень. Однак часто буває і так, що допущені в процесі будівництва вади не дозволяють використовувати будинок взагалі і він підлягає знесенню. 

 

Спосіб № 3 - Продаж будинків і ділянок за підробленими документами

 

Третій спосіб шахрайства поширений не тільки в сегменті заміської нерухомості. Це продаж будинків і земельних ділянок за підробленими документами і підробленими дорученнями. «З цим видом шахрайства мені довелося зіткнутися в в одному з райцентрів Київської області, - коментує Олег Сухов. - В межах міста знаходилась земельна ділянка площею 17 соток зі споруджуваним на ній будинком. Господаря даного майна відправили в «місця не настільки віддалені», дружина з дітьми кудись пропала, і ось, знайомі даного власника, не довго думаючи, через два роки «запустіння» земельної ділянки та будинку на ньому, оформили підроблену довіреність, підготували до угоди усі необхідні документи і продали нерухомість за значну суму ».

 

Спосіб № 4 - Продаж за попередніми договорами

 

Четвертий спосіб шахрайства вельми цікавий і досить поширений. Він являє собою продаж заміської нерухомості за попередніми договорами з подальшою відмовою від укладення основного договору купівлі-продажу. Розглянемо докладніше. Варто знати, що попередні договори не реєструються в реєстраційних службах, і в цьому їх проблема. Тобто такий договір не є інструментом, який захищає покупця від обману. Тому не можна передавати за попередніми договорами за майбутню власність великі суми грошей. Однак, як показує практика, багато покупців, пристрасно бажаючи придбати певну заміську нерухомість в зв'язку з її місцезнаходженням або цікавою ціною, оплачують будинки і землі за попередніми договорами за повною вартістю або в половину вартості таких об'єктів. Шахраї, приймаючи гроші за попередніми договорами, посилаються на необхідність оформлення нерухомості саме таким способом в зв'язку з відсутністю будь-яких документів і необхідністю їх отримання в певний проміжок часу. Після підписання попереднього договору і його оплати об'єкт нерухомості може бути відчужений ще декільком покупцям за аналогічною схемою. Як правило, після отримання грошей від максимальної кількості покупців, продавець зникає. 

 

Спосіб № 5 - Продаж будинку кільком особам одночасно

 

П'ятий спосіб в сфері обману покупців заміської нерухомості - продаж майна кільком особам одночасно. За своєю правовою природою він дуже схожий з попереднім, описаним вище видом злочину. Різниця полягає лише в тому, що замість попередніх договорів укладають основні договори купівлі-продажу одночасно з декількома або багатьма покупцями за наступною схемою. Продавець-шахрай розміщує оголошення про продаж будинку і ділянки. Потім протягом наступних декількох місяців домовляється відразу з максимальною кількістю покупців про дату і час здійснення операції, приймаючи одночасно зі всіх потенційних покупців авансові платежі.

Підписання основного договору планується через певний проміжок часу, наприклад, через 10 - 40 днів після отримання авансу під приводом формального надання часу і покупцеві, і продавцю з метою збору необхідних для угоди документів. Насправді цей час потрібно шахраєві для того, щоб знайти найбільшу кількість покупців. Далі спосіб обману зводиться до наступного: шахрай домовляється про продаж своєї заміської нерухомості, наприклад, з шістьма покупцями: з трьома на 10 годину ранку в понеділок, з рештою трьома на 13 годин і 17 годин в цей же день. Сторони обговорюють умови угоди і передачу договорів на реєстрацію в середу. На наступний день у вівторок продавець-шахрай в той же час - 10 годин, 13 годин і 17 годин зустрічається ще з трьома покупцями, підписує договір і приймає гроші. У середу продавець на угоду не приходить. 

 

Спосіб № 6 - Захоплення чужої земельної ділянки

 

Шостий спосіб обману покупців - це захоплення чужої земельної ділянки при тривалому невикористанні його власником (1 рік і більше). Реалізація такого роду злочинів можлива в зв'язку з існуючими прогалинами в чинному земельному законодавстві та практики оформлення у власність земельних ділянок, яка зводиться до того, що правовласник, маючи ділянку у власності і оперуючи свідченням або розпорядженням місцевої влади, буде лише формальним власником, якщо відсутні кадастрові документи про місцезнаходження ділянки, зареєстрованої в Держкадастрі. Складається проста ситуація: ви власник, маєте свідоцтво на землю, вона зареєстрована без реєстрації місцезнаходження і розташування ділянки. Ви не користуєтеся землею якийсь час, наприклад, 2 роки. Ваш сусід замовляє межову справу, посилаючись на те, що ваша сусідня ділянка належить йому, «землеміри» оформляють межову справу, передають його в Земельний кадастр, де ваша земельна ділянка реєструється під номером ділянки сусіда з видачею йому документів, де межі його нової ділянки містять в собі повністю і вашу землю. Таким чином, площа землі сусіда значно збільшується, він її продає і отримує велику суму винагороди, ніж належить.  

 

Спосіб № 7 - Незаконна здача в оренду дорогих земельних ділянок 

 

«Останній з пропонованих до розгляду способів обману покупців у сфері заміської нерухомості - продаж або здача в довгострокову дорогу оренду земельних ділянок за відсутності повноважень на таку передачу землі розпоряджається особою. Даний вид шахрайства більше відомий не кількістю обманів, а їх величезною вартістю, тобто продається або земля в найбільш затребуваних місцях - прибережні смуги водойм, заповідників, або продається або здається в оренду відразу значна площа землі, що обчислюється гектарами - як правило, під дачне або котеджне будівництво. Здебільшого такі угоди здійснюються за допомогою «своїх людей» в реєструючих органах, коли спочатку переоформлення землі відбувається з державної або муніципальної власності у власність комерційних структур, а потім вона продається на ринку нерухомості. Ось такі комерційні компанії і є шахраями, переоформлюючи на себе землю державної власності без згоди самого власника, або переоформлена земля, взагалі не підлягає відчуженню в приватну власність - землі заповідних територій, ліси, прибережні смуги річок і озер, інше.

 

Автор -  адвокат Олег Сухов - Джерело