Чотири ризики під час купівлі нерухомості. Як не обпектися

Нелегко заробити, але легко втратити — саме це правило варто пам’ятати, купуючи нерухомість в Україні.

Корумпована влада, прогалини в законодавстві, слабка судова система — головні причини шахрайства на цьому ринку.

1. Будівництво нового будинку без відповідних документів на земельну ділянку.

Дуже часто так роблять забудовники, щоб не втрачати дорогоцінний час на оформлення повного пакета документів для будівництва нового будинку. Вони починають роботи і паралельно доробляють документи. Але, наприклад, змінюється влада — і старі «усні домовленості» перестають діяти. Забудовник опиняється в непростій ситуації, оскільки частина робіт вже виконана. При цьому згідно із законом він, природно, не правий — мусить домовлятися по-новому. У моїй практиці зустрічалися випадки, коли забудовнику так і не вдалося вирішити земельне питання. Будівництво заморожувалося, а інвестори втрачали свої гроші.

2. Перенаправлення грошей з одного об'єкта на будівництво іншого.

Незважаючи на створення всіляких механізмів щодо захисту інтересів інвестора, ФФБ (Фонд фінансування будівництва), біржову реєстрацію договору, деякі забудовники придумують все нові й нові схеми для ефективного використання вкладених інвестором грошей у будівництво.

Так, забудовник перекидає частину ресурсів з одного об'єкта на інший. Веде паралельне будівництво для того, щоб більше заробити, абсолютно нічого не вкладаючи зі своєї кишені. І все б нічого, якби не нестабільний курс валюти і всілякі кризи. Як тільки істотно змінюється курс валют, а нові інвестори не вкладають гроші до стабілізації курсу — будівництво заморожується до кращих часів. А люди, як правило, ще довго через суди відновлюють справедливість.

3. Крадіжка грошей інвесторів, замороження будівництва.

Не так часто зустрічається такий тип шахрайства, проте, він теж існує. Пропоную згадати хоча б злощасний приклад «Еліта-центру». Ця компанія масово розгортала будівельні майданчики, створювала красиву картинку в ЗМІ, при цьому ніякої реальної діяльності не вела і вести не планувала. Квартири перепродувалися по кілька разів. Після того, як ситуація почала виходити з-під контролю, власники компанії просто зникли, прихопивши з собою всі гроші. А інвестори вже більше 10 років намагаються в суді визнати право власності хоча б на те, що є, і за свої гроші добудувати розпочаті коробки і розриті котловани.

4. Крадіжка нерухомості за допомогою лазівок в Державному електронному реєстрі прав на нерухоме майно.

Шахраї за допомогою хакерів можуть поміняти в електронних документах власників нерухомості, щоб потім перепродати об'єкт. В Україні з 1 січня 2013 року, коли почав свою роботу цей сервіс, таких випадків — тисячі.

Щоб уберегтися від втрати свого майна, досить слідувати декільком порадам. По-перше, ви можете написати заяву про заборону реєстраційних дій з ним. По-друге, можна оформити іпотеку за довгостроковим зобов’язанням на користь друга. Якщо з нерухомістю хтось захоче щось зробити, ця людина переоформить її на себе в порядку стягнення іпотеки. Третій шлях — оформлення копії права власності на нерухомість, яку завіряє нотаріус. Це особливо актуально в разі покупки первинки, якщо забудовник видав інвестору лише довідку з Держреєстру. І ще один спосіб захиститися від просунутих шахраїв-хакерів — налаштування смс-інформування про дії в реєстрі, які стосуються вашої нерухомості. Ця послуга платна — 30 грн/міс. за один об'єкт. За цю суму ви отримуєте повідомлення про те, що об'єкт моніториться і про закінчення терміну моніторингу, а також інформацію про наявність змін в статусі об'єкта (без зазначення їх суті). Цих даних буде достатньо, щоб подати відповідні заяви до суду і в поліцію.

Нерухомість — це найдорожчий і найзатребуваніший на ринку товар, він особливо цінний на теренах пострадянського простору. При цьому, незважаючи на його вартість, покупець примудряється потрапити на гачок шахраїв. Не володіючи інформацією, вкладає чесно зароблені гроші в «мутних» забудовників, які просто грамотно вибудовують маркетингові стратегії. При цьому людина навіть не підозрює, що таким чином сам з собою грає в рулетку.

Яких же основних правил потрібно дотримуватися, інвестуючи гроші в новобудови?

1. Вам потрібен якісний моніторинг забудовників, з перевіркою кількості і якості побудованих будинків.

2. Перевіряйте документи на земельну ділянку, де відбувається будівництво.

3. Перевіряйте узгодження будівництва з ДАБКом, можна через сайт - https://dabi.gov.ua/declarate/list.php

Отже, щоб не поповнити ряди жертв шахраїв, необхідно бути акуратними та обережними на кожному етапі покупки і збереження нерухомості. Навіть якщо загрози на перший погляд ви не помітили.

Автор  — Юрій Бражник
Експерт з інвестицій в нерухомість
Джерело